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“如果按人均用地100平米来计算，实际我们的城镇空间已经能容纳80%以上的人口……这时候城市存量空间和土地价值非良性竞争就开始出现了。”

12月12日，主题为“中国式现代化与城市发展”的中国城市百人论坛2023冬季论坛上，中国科学院大学讲席教授、人居科学学院院长，北京市建筑设计研究院总建筑师、总规划师吴晨作了题为《当今城市发展的若干挑战与思考》的主旨演讲，分享了当今中国城市发展的挑战和思考。

在他看来，消费导向和生产导向的产业路径，就是“三二一”这种态势已经开始固化下来，成为社会发展的主流，同时，城市发展动力不足与人才吸引力下降叠加显现，这些都是当前城市发展的不确定性。要从以下四方面寻找新的城市价值增量——

第二产业对城市的驱动作用，国际上已经出现制造业回流趋势；科技回归都市，而不是在科技园区；青年劳动力涌入外卖、快递、网约车等行业具有潜在风险；重视城市经营实现精明增长，要从土地金融时代进入城市运营的时代。

“虽然美国服务业占到了80%，但在80%里的70%是生产性服务业，是和制造业直接相关的。而我们的服务业当中，生活性服务业远远超过生产性服务业，大概高20%左右。这就是我们的差距，我们要去追的，要去诊断的”。他说。

以下是吴晨现场演讲实录，内容有删减：

新挑战：以土地金融为核心的模式走到尽头

去年年底，城镇化率的数据为65.22%，就建成区规模来看似乎又超过65.22%，因为如果按人均用地100平米来计算，实际我们的城镇空间已经能容纳80%以上的人口。

在国际上城镇化率到了70%-80%，在欧洲和美国叫城市化，我们叫城镇化的转折点。因为在此之后就会出现城市化和城镇化放缓的平台期。我们这个平台期是提前到来了呢，还是进行非常乐观的城市化增长？这是值得我们思考的问题。

这时候城市存量空间和土地价值非良性竞争就开始出现了。过去40年中快速城市化——每年1.5%的速度的城镇化，（城镇化率）从17%发展到65.22%，基本是以土地出让方式所形成的城市化，推动了基础设施建设和大量投资的拉动。

我们现在来审视，以土地金融为核心的发展模式似乎已经到了一个瓶颈或尽头，我们有不同的论点。

有一个词叫“中国楼市的信仰”，是哪儿呢？是上海。上海的学区房和上海房产泡沫在被疯狂地挤压着。深圳楼市整体价格已经回到了2018年，其他城市其实也都会出现这种状况，包括昆明（住宅成交均价）已经两年新低，而且土地是全部底价成交。

刚才说的成交更多是以住宅为主，其实写字楼也出现这样的状况。二季度时，北京甲级写字楼吸纳量是负数，金融街、CBD、中关村等都是负值。在北京，据统计，除了丽泽（金融商务区）以外其他基本都是下跌的。

上海也是如此。上海二季度吸纳量15万平方米，目前它的吸纳量基本还是平稳的状态，据预测，2023-2024年，由于新增供应量大幅入市，它的空置率和租金都开始要进入到一个下行通道当中。所以，我们要关注到一些经济数据。

今年第三季度美国的经济数据出来了，美国GDP增速达5.2%。是不是美国就一枝独秀呢？看美国写字楼的空置率也在19%左右，这就搞不懂了，为什么美国的经济总量在这么快速增长的情况下（写字楼）空置率也这么高呢？

我们可能不是从经济本身来看，有可能是由于科技、生活的模式和办公模式造成了这种形势的出现。

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